בשנים האחרונות, ישראלים רבים בוחרים להשקיע את כספיהם בנכסי נדל"ן בחו"ל לאור הזדמנויות השקעה טובות.
לפי נתונים שפורסמו ע"י בנק ישראל, בשנת 2018 ישראלים השקיעו קרוב לשני מיליארד דולרים בחו"ל, שזהו סכום שיא ביחס לשנים האחרונות.
בהקשר זה עולות שאלות רבות בנוגע להיבטי המיסוי, כיוון שאנו אזרחים משלמי מס בישראל אך ההשקעה עצמה היא בחו"ל – מה עושים במקרה כזה?
בכתבה שלפניכם ננסה לעשות סדר בעניין המיסוי עבור השקעות נדל"ן מעבר לגבול.
מס זה גם ככה מסובך. איך מתמודדים עם זה?
קודם כל, בתור משקיעים לעתיד או משקיעים כבר כעת, חשוב לעצור ולבצע מחקר. אתרים ופלטפורמות שונות באינטרנט (בתנאי שהם אמינים) מציעים מאגרי מידע אדירים שיכולים להיות שימושיים במיוחד בכל מה שקשור לעניינים כאלו. למשל, אתר Invest Away מציע מגוון מאמרים בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל, אשר יכולים להיות שימושיים במיוחד במידת הצורך.
כלפי מי אנו חבים במס?
לכאורה, אני חי בישראל ומשלם מס פה במדינה, כיוון שהמס בישראל מבוסס תושבות. כל עוד אני תושב ישראל, עליי לשלם את המס לרשויות בארץ. אולם, השקעת נדל"ן בחו"ל גוררת גם מיסוי במדינת היעד. לא מדובר במצב שבו אנו משלמים פעמיים מס, כיוון שזהו כפל מס וקיימות אמנות בינ"ל שונות בשביל למנוע מצבים כאלו. מה שכן קורה הוא שתשלום מס על השקעה במדינת היעד בה השקענו יעניק לנו זיכוי בתשלומי המס בישראל (לאחר ביצוע קיזוז והתאמה כמובן – כל מקרה ונסיבותיו שלו).
מס רכישה? מס רווח הון? מס על השכירות?
מס רכישה הינו מס שחל על רכישה של מקרקעין בהתאם לס' 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). הסעיף קובע כי רוכש הנכס ישלם מס למדינה עבור ביצוע העסקה. בישראל, כאמור, הסעיף קיים, אך ישנן מדינות בהן יש מס רכישה, כמו ספרד, לעומת ארה"ב שכלל אין בה מס רכישה. כלומר, קיומו של מס הרכישה ישפיע על המס שתשלמו בארץ, כיוון שבהיעדר מס רכישה בחו"ל תשלמו מס רכישה מלא בישראל ובקיומו של מס רכישה, תשלמו מס מופחת בישראל.
בישראל, בעת מכירת נכס נדל"ן, ככל שיש רווח, על המוכר לשלם מס שבח מקרקעין בהתאם לס' 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). אולם, מכירת נכס בחו"ל אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין, אלא לחוק מס הכנסה, ובמסגרתו המוכרים נכס נדל"ן בחו"ל משלמים מס רווחי הון בשיעור של 25% על רווח ההון הריאלי שנוצר מההשקעה. בדומה למס הרכישה, העדיפות הינה קודם לשלם את המס למדינה בה נמצא הנכס ולאחר מכן ככל שיש צורך להשלים בישראל.
בישראל, קיים פטור ממס על הכנסה משכירות בהנחה ששכר הדירה אינו עולה על 5,100 ₪, ומעל הסכום אך מתחת ל-10,200 ישנו פטור חלקי. ברוב המדינות בחו"ל, יש מס על שכר דירה, ולכן בדומה לעיל, תשלום המס יתבצע קודם כל במדינת ההשקעה ולאחר מכן בישראל, תוך התאמת תשלום המס ככל שיש צורך.
לסיכום
הכתבה לעיל עשתה מעט סדר בענייני מיסוי נכסי נדל"ן להשקעה בארה"ב. כמובן שמדובר בתחום מורכב שדורש התייעצות עם גורמי מקצוע, אך לכל הפחות, נעשה סדר מסוים בדברים.
