מס רכישת דירה הוא מס יוצא דופן, אותו משלמים כאשר מוכרים נכס, לאו דווקא נדל"ן לצורך העניין. בדרך כלל מיסים חלים על הרווח בלבד, אבל לא כך במקרה של מס רכישה על נכס.
כאשר הדירה נמכרת ברווח, חל עליה מס שבח ולכן נשאלת השאלה – על מה משלמים מיסים אם אין רווח על הדירה? עו"ד יוני לוי, מומחה במקרקעין, מציע הסבר קצר, שיעזור לכם להבין איזה מסים אתם משלמים ולמה.
מס רכישה – על מה ולמה?
המדינה קבעה את מס הרכישה מתוך ניסיון להשפיע על שוק הנדל"ן בישראל ועל המחירים בו ולכן הוא אינו זהה לכל אחד.
משקיעים, שיש בבעלותם מספר דירות, משלמים מס גבוה מאשר רוכשי דירות שזוהי הדירה היחידה שלהם, כל שכן אם היא מיועדת למגורים. כל המדינה יכולה למתן מעט את הביקוש לדירות להשקעה ולעזור לאנשים המעוניינים לקנות את הדירה הראשונה שלהם (ואולי היחידה) לצורך מגורים.
יוצאים מן הכלל לגבי מס רכישה
יחד עם זאת, החוק מסביר מהי בדיוק דירת מגורים (שאינה דירה להשקעה) וכדאי להכיר את ההגדרה הקבועה בחוק, כי אולי אתם נכללים בה, גם אם הדירה שאתם קונים לא מיועדת למגורים עבורכם.
למשל, דירה מקבלן, שאין עליה התחייבות קבלן לסיים את הדירה אינה נחשבת דירת מגורים ולכן מס הרכישה עליה יהיה גבוה. זהו גם הדין לגבי דירה שנבנתה למגורים, אך נרכשה לצרכים עסקיים ולא לצרכי מגורים.
מדרגות מס משתנות
גם מדרגות מס הרכישה אינן אחידות, אלא משתנות לפי מדרגות. אלא שמדרגות אלה מתעדכנות ומשתנות מפעם לפעם ויש להכיר את השינויים החלים בהן, כדי לבצע חישוב נכון של שיעור המס הרלוונטי. נוסף על כך, גם לאחר חישוב מדרגות המס, ייתכנו חריגים ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו.
אם למשל הדירה מתקבלת במתנה, בעליה החדשים יצטרך לשלם רק שליש מגובה מס הרכישה הרגיל. אם הדירה הועברה מאשה לבעלה ולהיפך, היא פטורה ממס רכישה לחלוטין, אלא אם בני הזוג לא מתגוררים בדירה ואז יצטרכו לשלם שליש ממס הרכישה הרגיל וכן הלאה.
מס שבח על מכירת דירה
גם קביעה של שומת מס שבח היא עניין מורכב, כי היא נשענת על שיקולים רבים, כמו מועד הרכישה, שיעורי מס משתנים, שיעורי מס היסטוריים, בעלות על נכסים נוספים ועוד. גם במקרה של מס שבח יש רשימה ארוכה של פטורים ואותה כדאי להכיר, כי כפי שנאמר כאן כבר קודם – כל מקרה לגופו וקיימים הרבה יוצאים מהכלל.
לסיכום
כפי שניתן לראות, הנושא מורכב ומסועף ביותר ונושא המיסוי על דירות הוא רק אחת מן הסיבות הרבות שבגללן כדאי לשכור את שירותיו של עו"ד מקרקעין בשלב מוקדם ביותר של רכישת דירה ומכירת דירה.
למידע נוסף לחצו: https://yonilevy.co.il
