מס שבח הוא מס המוטל על רווח ההון שנוצר ממכירת דירה או נכס מקרקעין. הוא מחושב על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, תוך התחשבות בהוצאות שנעשו להשבחת הנכס כמו שיפוצים, שכר טרחה לעורך דין, עמלה למתווך, מס רכישה ועוד. ב-2024, מס השבח בישראל עומד על 25% מהרווח נטו
מה חדש במס שבח?
בעבר היה ניתן למכור דירה כל 4 שנים ולקבל פטור מלא ממס שבח, אך הרפורמה שנכנסה לתוקף ב-2014 שינתה את הכללים והפחיתה את היקף הפטורים.
חישוב מס שבח
בעת מכירת דירה כיום יש לבצע חישוב מס שבח 2024 כדי לדעת את סכום המס החייב. המס מחושב על רווח ההון שנוצר ממכירת הנכס לאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה.
לדוגמה, אם דירה נקנתה ב-1 מיליון ש"ח ונמכרה ב-1.5 מיליון ש"ח, רווח ההון הברוטו הוא 500 אלף ש"ח. אם ההוצאות להשבחת הדירה עמדו על 200 אלף ש"ח, הרווח נטו הוא 300 אלף ש"ח, ומס השבח יהיה 25% מ-300 אלף ש"ח, כלומר 75,000 ש"ח.
חשיבות שמירת חשבוניות
בעת מכירת דירה החייבת במס שבח, יש להציג חשבוניות של כל ההוצאות הקשורות לדירה, כגון שיפוצים, תשלום לעורך דין, עמלות תיווך ועוד. הצגת החשבוניות תפחית את הרווח נטו ועל ידי כך תפחית את המס החייב.
רפורמת מס שבח 2014
החל מ-2014 נכנסה לתוקף רפורמה משמעותית במס שבח שהביאה לשינויים רבים. הפטור שהיה כמעט גורף בוטל, וכיום קיימות מגבלות ותנאים לקבלת הפטור. מי שמחזיק בדירה יחידה יקבל פטור ממס שבח אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים. בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי, שמחושב על הרווח היחסי שנצבר החל מ-2014 ועד ליום המכירה.
לדוגמה, אם דירה נקנתה ב-2 מיליון ש"ח ב-2010 ונמכרה ב-2.7 מיליון ש"ח ב-2016, המס יחושב על הרווח שנצבר בשנים 2014-2016 בלבד, כלומר על 300 אלף ש"ח, והמוכר ישלם 25% מס על סכום זה.
חישוב מס שבח באמצעות מחשבון
רשות המיסים מציעה לציבור מחשבון מס שבח, דרכו ניתן לחשב את המס הצפוי על עסקה העומדת להתבצע או עסקה שבוצעה בעבר. במחשבון יש להזין פרמטרים כמו עלות רכישת הנכס, מועד הרכישה, הוצאות על שיפוץ הנכס, דמי תיווך, פחת ועוד, וכך הוא יחשב את המס בהתאם.
דיווח לרשות המיסים
לאחר מכירת הנכס, על המוכר להצהיר בפני רשות המיסים תוך 40 יום על המכירה, התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות הרלוונטיות, סכום המס והחישוב שלו, ובקשה לקבלת פטור או הנחה. הדיווח מתבצע באמצעות טופס 2990, אליו מצורף טופס 7002 ואסמכתאות המעידות על ההוצאות. על המוכר לשלם את המס המחושב תוך 60 יום מיום ביצוע העסקה. במקרה של דילמה, אפשר לערב יועץ מס.
