שוק הנדל״ן באי השכן מושך אליו משקיעים רבים המבקשים לרכוש נכסים מניבים באירופה.
רכישת נכס בידי תושב מדינה שאינה באיחוד האירופי מחייבת אישור מוקדם ממינהל המחוז שבו נמצא הנכס.
האישור ניתן ללא אגרה וזמן הטיפול המוצהר הוא 2 עד 3 שבועות, לפי נתוני הרשויות הממשלתיות המפורסמים באתר הרשמי gov.cy.
מסלול השקעה לקבלת תושבות קבע
במסגרת מסלול היתר ההגירה למשקיעים, ההשקעה המינימלית עומדת על 300,000 אירו.
מדיניות זו נכנסה לתוקף ב־2 במאי 2023 ומגדירה תנאים מדויקים עבור זרים המעוניינים לקבל מעמד קבע באמצעות רכישת נדל״ן מקומי.
מידע נוסף זמין במסמכי המדיניות הרשמיים בכתובת gov.cy.
עבור בית או דירה, התקנות קובעות כי יש לבצע רכישה ראשונה מחברת פיתוח בסכום של לפחות 300,000 אירו בתוספת מע״מ.
מנגד, השקעה בסוגי נכסים אחרים כגון משרדים, חנויות או מלונות עשויה לכלול גם רכישה חוזרת ולא רק נכס חדש מקבלן.
צירוף בני משפחה והרחבת ההשקעה
היתר המשקיע מאפשר לכלול את בן או בת הזוג וילדים מתחת לגיל 18.
ילדים בגילים 18 עד 25 עשויים להיכלל בבקשה בתנאים נוספים הכוללים הוכחת לימודים ותלות כלכלית בהורים.
עבור כל ילד בגיר שאינו תלוי כלכלית, נדרש להגדיל את סכום ההשקעה ב־300,000 אירו נוספים ולהוכיח הכנסה שנתית מובטחת של 50,000 אירו עבורו, בתוספת סכומים נדרשים עבור בני משפחתו.
אגרת הגשת הבקשה להיתר המשקיע היא 500 אירו, ובנוסף נגבית אגרת רישום בסך 70 אירו לכל אדם הכלול בבקשה עבור תעודת רישום זרים כאשר הדבר נדרש.
מיסים, אגרות ועלויות נלוות בעסקה
בעת רכישת נכס מקרקעין, יש לקחת בחשבון את מבנה המיסוי המקומי. כאשר עסקת הרכישה חייבת במע״מ, החוק קובע כי לא נגבים דמי העברת בעלות על הנכס.
לעומת זאת, בעסקאות שאינן חייבות במע״מ קיימת בדרך כלל הפחתה של 50 אחוז בדמי ההעברה המקובלים.
מדרגות דמי ההעברה הרשמיות של מחלקת רישום המקרקעין מנוסות באופן הבא: 3 אחוזים על החלק שעד 85,000 אירו, 5 אחוזים על הסכום שבין 85,001 ל־170,000 אירו, ו־8 אחוזים על כל סכום שמעל 170,000 אירו.
הנחות או פטורים שונים עשויים לשנות את הסכום הסופי לתשלום בפועל.
בדיקת נאותות ושלבי רכישה למשקיע המתחיל
משקיעים המבקשים להיכנס לשוק המקומי נדרשים לבצע סדרה של צעדים מובנים כדי להבטיח את תקינות העסקה.
להלן רשימת בדיקה מעשית:
קבלת ייצוג משפטי עצמאי באמצעות עורך דין מקומי שאינו קשור לקבלן או למשווק הנכס.
בדיקת נסח טאבו והיעדר שעבודים, עיקולים או משכנתאות קודמות על הקרקע או על הנכס הספציפי.
הגשת בקשה מוקדמת לאישור רכישת נכס מול מינהל המחוז המקומי עבור אזרחי מדינות שאינות באיחוד האירופי.
ווידוא תשלום המע״מ כחוק ובדיקת הזכאות להפחתה בדמי העברת הבעלות לפי סוג הנכס הנרכש.
מעקב אחר אישורי הבנייה והיתרי התכנון של הפרויקט ישירות מול הרשויות המוסמכות.
בחירת מיקום ותשואה פוטנציאלית
הבחירה היכן למקם את ההשקעה משפיעה ישירות על פוטנציאל ההשבחה והכנסות השכירות השוטפות.
אזורי הביקוש המרכזיים כוללים את הערים המרכזיות לחופו של הים כמו לימסול ולרנקה, וכן את אזור הבירה ניקוסיה.
נכסים בקרבת חופי הים או במרכזי הערים המתוירים מושכים ביקושים גבוהים מצד תיירים ושוכרים לטווח ארוך, מה שמאפשר לייצר תזרים
מזמנים יציב יחסית לאורך חודשי השנה.
מומלץ לבצע ניתוח שוק מקומי ולהיעזר בחברות מקומיות שמתמחות בהשקעות נדל״ן בקפריסין על מנת לבחון את מחירי העסקאות האחרונות
שבוצעו באזור המבוקש טרם חתימה על חוזה מחייב או העברת מקדמות כלשהן ליזם.
סיכום תהליך ההשקעה
כניסה לשוק הנדל״ן באי דורשת הבנה מעמיקה של הדרישות הבירוקרטיות, חוקי המס והמסלולים הקיימים לקבלת מעמד תושבות. הקפדה על בדיקות משפטיות מקדימות, עבודה מול אנשי מקצוע אמינים ובחינה מדוקדקת של העלויות הנלוות יסייעו לצמצם סיכונים ולהבטיח עסקה בטוחה ויציבה לאורך זמן.
מהי תקופת הטיפול באישור רכישת נכס לזרים?
זמן הטיפול המוצהר מטעם מינהל המחוז עבור אישור רכישת נכס לתושבי מדינות שאינן חברות באיחוד האירופי הוא בדרך כלל בין שבועיים לשלושה שבועות.
מהו סכום ההשקעה המינימלי למסלול תושבות קבע?
הסכום המינימלי הנדרש במסלול היתר ההגירה למשקיעים עומד על 300,000 אירו בתוספת מע״מ, כאשר מדובר ברכישה ראשונה של דירה או בית מחברת פיתוח.
האם נדרש לתשלום דמי העברת בעלות על נכס חדש?
כאשר עסקת רכישת הנכס חייבת במע״מ, החוק פוטר את הרוכש מתשלום דמי העברת בעלות לרשויות המקרקעין המקומיות.
האם ניתן לכלול ילדים?
ילדים בגילים 18 עד 25 עשויים להיכלל בבקשה תחת תנאים מסוימים, כגון לימודים ותלות כלכלית בהורים. עבור ילד בגיר שאינו תלוי כלכלית, נדרש להגדיל את סכום ההשקעה ב־300,000 אירו נוספים ולהציג הוכחה להכנסה שנתית מובטחת של 50,000 אירו לפחות.
טיפים מתקדמים למשקיע הישראלי
נוסף על הדרישות הרגולטוריות והמשפטיות, משקיעים ישראלים רבים בוחרים להיעזר ביועצי מס המכירים היטב את אמנות המס בין ישראל לקפריסין.
היכרות עם חוקי המס המקומיים, יחד עם הבנה של חובות דיווח רגולטוריות בישראל על נכסים בחו״ל, מהווה נדבך חשוב בניהול פיננסי נכון של ההשקעה.
שיתוף פעולה עם רואי חשבון מנוסים משני צדי הים יכול למנוע כפילויות מס מיותרות ולייעל את התשואה נטו לאורך תקופת החזקת הנכס.
כמו כן, מומלץ לבדוק מראש את זמינות הטיסות והנגישות אל אזור הנכס, שכן מיקום המושך תיירות ענפה לאורך כל השנה צפוי להציע תשואות גבוהות יותר מהשכרת נופש קצרת טווח.
תכנון פיננסי מדויק הכולל את כלל העלויות הנלוות יבטיח שההשקעה שלכם באי השכן תניב פירות לאורך זמן.
