אחת מעסקאות הנדל"ן הטובות ביותר שניתן לבצע כיום היא רכישת קרקע חקלאית במחיר נמוך, אותה ניתן לאחר תקופת מה, להשביח באמצעות השגת אישור לשינוי ייעוד הקרקע, מחקלאות לבנייה. הרווחים אותם תוכלו לקבל ממכירת הדירות, הבתים הפרטיים, מרכזי המסחר או, מגדלי המשרדים, יהיו גבוהים במאות אחוזים משווי הקרקע שקניתם טרם הליך ההשבחה.
מדוע כדאי לבצע השבחת קרקע?
בואו נתאר לרגע את תהליך ההשבחה של קרקע מסוימת, על מנת להבין בצורה הפשוטה ביותר, מבלי להיכנס מיד להליך הביורוקרטי, שבישראל כמו בישראל, מורכב מעט, מדוע כדאי לבצע הליך השבחה של קרקע.
יזם המחליט לרכוש קבוצת שדות העומדת למכירה, בזמן שהיא משמשת כקרקע חקלאית עליה מגדלים גידולים שונים, ולאחר תקופה מסוימת, מגיש בקשה לשינוי ייעוד הקרקע מחקלאות לבנייה, עושה צעד חכם שיהיה שווה לו הרבה מאוד כסף בעתיד.
קרקע חקלאית נמכרת במחיר יחסית נמוך למקובל בעסקאות מקרקעין, שינוי ייעוד הקרקע לבנייה, הקמת מספר מבני מגורים על הקרקע ומכירתם, תכניס למשקיע סכומי כסף גבוהים במאות אחוזים מהמחיר ששילם על הקרקע. 
הוספת זכויות לקרקע חקלאית פרטית
שיטה נוספת להשבחת קרקע חקלאית נקראת – שיפור זכויות קיימות. כלומר, מדובר בקרקעות שכבר קיבלו היתר בנייה (הופשרו), ונמצאות בתהליך סיום הפעילות החקלאית שמתבצעת עליהן.
היתר בנייה בקרקעות מסוג זה, על פי רוב, כולל הגבלות מסוגים שונים אודות המבנים שיכולים להיבנות על הקרקע כגון: הגבלת בנייה של נכסים למטרות מגורים בלבד, מבנים המוגבלים מאוד במספר הקומות שמותר לבנות בהם ובשטח הבנוי שיהיה לכל נכס.
תהליך שיפור הזכויות הקיימות יביא לכך שניתן יהיה לבנות בניין גבוה יותר, עם שטח בנוי גדול יותר ממה שמצוין בהיתר הקודם. בנוסף, ישנם מקרים בהם ניתן לקבל אישור לבניית מרכזים מסחריים ושטחים ציבוריים, שיפורים אלה יביאו לכך שהיזם יוכל לבנות יותר נכסים, למכור ליותר אנשים ולהרוויח הרבה יותר כסף.
הצורך בכיסים עמוקים וסבלנות
על מנת להיכנס להליך של השבחת קרקע עליכם לדעת שתידרשו להוציא הרבה מאוד כסף לפני שתרוויחו את השקל הראשון בעסקה. מדוע? מכיוון שאתם צריכים לקנות את הקרקע, לאחר מכן, אתם צריכים לשכור את שירותיהם של אנשי מקצוע במטרה לבצע את תהליך ההשבחה של הקרקע, והם יעלו לכם לא מעט.
מיד לאחר קבלת אישור שינוי ייעוד הקרקע תידרשו לשלם מס שבח, בשלב הבא, תכנסו לתהליך איתור קבלן ביצוע לתהליך הבנייה על הקרקע, ורק לאחר מספר שנים, כשהנכסים יימכרו, תקבלו את התשואות בגינם. כלומר, אדם המעוניין לרכוש קרקע ולבצע תהליך השבחה, זקוק לכיסים עמוקים ולהרבה מאוד סבלנות, מדובר בתהליך ארוך.
תרשים זרימה
להלן השלבים השונים של תהליך השבחת הקרקע:
- בדיקת התכנות – האם ניתן לבצע שינוי ייעוד לקרקע.
- הכנת תוכנית – הגשת תוכנית עבודה מקיפה ומפורטת לוועדת התכנון והבנייה.
- דיון בוועדה המקומית – נוכחות בדיון.
- בדיקת מתכנן המחוז – קבלת אישור.
- דיון בוועדה המחוזית – קבלת אישור.
- פרסום – פרסום ההחלטה בציבור.
- דיון בהתנגדויות – השתתפות בדיון.
- אישור התוכנית והפקעה – צאו לדרך ובהצלחה.
